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　　当前，传统房地产开发商的市值占比在美国市场已微乎其微，而私募REITs、公募REITs以及CMBS的规模正在急剧扩张。根据EPRA与NAREIT数据显示，截至2025年中，美国除REITs以外的传统房地产上市公司总市值约198.6亿美元，占房地产上市公司总市值的1.4%；而公募REITs市值约1.43万亿美元，占房地产上市公司总市值的98.6%。另外，据NAREIT、Trepp、Preqin、Mckinsey等数据推算，美国不动产私募基金（PERE）约9000亿美元总资产管理规模，私募与公募非上市REITs有7500亿美元净资产规模，以及机构与非机构存量CMBS余额1-2万亿美元。综上所述，在美国约12万亿美元的不动产资产中，超过40%的份额由专业资产管理机构持有并运营管理。这一变化趋势凸显了不动产管理日益专业化的特征，其发展路径对研判中国市场的当前调整和未来方向有重要的参考价值。

　　资产管理机构如何凭借资本在周期中发展壮大，甚至重塑周期？黑石集团的 “Invitation Homes”案例堪称典范。2008年金融危机后，美国住宅市场遭受重创，大量独栋房屋（single family house）拥有者因债务违约导致房屋被银行拍卖。黑石敏锐地发现，在当时的拍卖市场，这些独栋房屋租金收益率（年租金/售价）可以达到12%以上。通过深度评估，黑石认为，若将这些资产打包证券化，向资本市场投资者提供5%-6%的分派率已具备足够的吸引力，其中利差空间巨大。于是，黑石开始大规模收购、翻新并出租这些独栋房屋，开创了机构化独栋房屋租赁的全新商业模式。2017年黑石Invitation Homes与喜达屋 Waypoint Homes合并，并以REITs形式上市，成为美国最大的独栋房屋的“房东”。到2022年，黑石的住宅租赁业务已拓展至全球多个国家，持续拓展住房租赁业务（图2）。

　　美国市场的特点是反应迅速。黑石通过设立私募基金来收购这些住宅资产，并通过资本市场衔接向投资者展示了未来3-5年内资产增值的潜力。这种全新商业模式面临三大核心挑战：一是运营模式。如何高效管理地理上分散的独栋房屋？黑石为此成立了专门的运营公司，利用数字化技术进行远程管理，有效降低了运营成本。二是融资问题。独立住宅传统的融资方式是个人按揭贷款，机构批量收购时如何融资？黑石通过CMBS工具，把这些租赁住宅资产打包，实现面向机构的商业融资。这是一项重大的金融创新，面对“政策环境是否支持”的疑问，答案在美国制度和市场中是肯定的。三是退出渠道。收购的初衷是赚取价差，但这依赖于与资本市场的顺畅连接。黑石在2016-2017年间，成功将这批资产打包成权益REITs在资本市场退出，为投资者提供了5%-6%的稳定派息率。