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　　今年以来，中央围绕城市更新作出了一系列重要部署。党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议稿明确提出“大力实施城市更新”，为下一阶段城市更新工作指明了战略方向。在此之前，今年5月，中央办公厅、国务院办公厅已印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，作为中央层面首个全面系统的城市更新政策文件，该意见为实践推进提供了重要依据与根本遵循。尔后7月召开的中央城市工作会议又强调要“高质量开展城市更新”，标志着城市更新进入以规模化、多样化和精细化为特征的高质量推进的新阶段。在这一连串紧密衔接的政策布局中，住房民生作为城市更新中关乎群众切身利益的关键环节，必须高度重视，积极探索高质量可持续发展的新模式。这不仅是落实“人民城市”理念的具体实践，对提升居民生活品质具有深远意义，也是实现国民经济和城市高质量发展的核心命题与关键抓手。

　　“十四五”期间，上海以住房民生领域的城市更新行动取得了显著的成就，通过立法保障、机制创新和分类攻坚，实现了从“住有所居”向“住有优居”的跨越。主要体现在：一是成片二级旧里清零，实现了历史性的突破。截至2025年，上海累计完成旧区改造超1200万平方米，惠及居民超60万户，旧住房成套率从2015年的83%提升至98%以上。二是旧住房成套改造提速，探索了多种创新模式。如静安蕃瓜弄采用“原拆原建”实现30个月回搬；虹口瑞康里提供4种安置方案（货币、异地安置等），居民选择权最大化。三是居住环境不断优化，生态与功能双提升。老旧小区适老化改造提质扩面。累计完成 3.2 万户家庭适老化改造，涵盖扶手加装、卫浴防滑、紧急呼叫系统等 12 项基础内容。绿色与智慧赋能不断加强。另外社区自治与智慧治理也不断融合。四是高度重视历史文化保护，形成了“留改拆并举，以保留保护为主”的更新理念。五是政策机制不断创新，法治化与可持续增强。2021年《上海市城市更新条例》实施，国内首部省级城市更新法规，确立“民生优先、共建共享”原则。2023年“1+10+X”政策框架出台（如《城市更新行动方案》），配套容积率奖励、审批绿色通道等工具。

　　必须建立“财政引导、市场运作、金融赋能”三位一体的资金保障体系。可考虑设立市级住房更新专项基金，通过母基金架构整合财政与国企资金，以直接投资、贴息支持、风险补偿等方式重点支持保障性住房与适老化改造等民生项目；创新公积金支持机制。可制定上海市住房公积金支持城市更新实施有关办法，系统性扩大公积金使用范围。在保障资金安全的前提下，允许将一定比例的公积金资金用于支持以住房民生领域为主的城市更新项目。另外，创新推进保障性租赁住房REITs的常态化发行，完善“预期收益权质押+”等资产证券化工具，为社会资本提供可预期、可退出的投资通道；同时建立项目全成本绩效评估机制，严格控制非工程性成本，探索“改造+运营”一体化模式，通过后续物业服务、社区商业等经营性收入反哺前期投入，形成投入产出的良性循环。

　　必须构建以“好房子”为统领的存量住房更新技术标准体系，推动从“合规性改造”向“品质化提升”的战略转型。建议制定发布上海市既有住宅更新技术导则，针对不同建筑类型、改造模式与居民需求实施分类指导，对结构加固、设备更新、性能提升等关键环节设置差异化技术要求。重点突破适老化改造、外墙保温、加装电梯等共性技术难题，推广建筑信息模型（BIM）技术与装配式装修在更新工程中的规模化应用，建立“更新技术库”与“优选材料名录”引导先进适用技术与产品的集成使用。同时全面推行设计总师负责制，由资深建筑师统筹各专业协同设计，确保技术方案既符合规范要求，又充分响应居民对采光、通风、储物空间等个性化生活需求，真正实现“好房子”标准从文本规范到居住体验的实质行的转化落地。

　　在推进住房民生领域城市更新过程中，要注重区域统筹，“三跨五统筹”作为核心方法论，为破解更新难题提供了系统性的工作框架。“三跨”强调跨项目的资源整合，实现“肥瘦搭配”；跨时间的收益平衡，兼顾近期投入与远期回报；跨主体的协同合作，统筹政府、市场与社会力量。“五统筹”则涵盖规划、资源、政策、实施和利益五个关键维度，确保更新工作的系统性和协调性。基于这一方法论，区域功能提升通过以下路径实现空间价值与民生效益的协同发展。同时，政策穿透机制要建立“更新单元+实施主体+政策包”三位一体的统筹机制，设立市区联动的更新项目指挥部，实行“一个项目、一个专班、一套政策”的精准施策模式。推动政策纵向穿透至街道社区、横向覆盖全流程环节，确保政策红利直达基层。

　　上海住房民生领域的城市更新正处在从“规模扩张”向“质量提升”、从“单一改造”向“系统更新”转型的关键时期。展望“十五五”，上海住房民生领域城市更新将迈向更加注重品质提升、更加注重民生福祉、更加注重可持续发展的新阶段。未来的上海，将通过持续深入推进住房民生领域城市更新，让更多市民住上好房子、享受好环境、过上好生活，真正实现“城市，让生活更美好”的发展愿景。我们坚信，通过持续完善制度政策体系、创新资金营运模式、提升技术标准水平、优化社区治理机制，上海必将在住房民生领域城市更新中取得新的突破，形成一批可复制、可推广的实践经验，在大力实施民生领域城市更新过程中，使其从根本上实现高质量可持续的发展，从而让城市更新真正成为提升居民生活质量、促进社会公平正义、推动城市高质量发展的重要抓手，为全国超大城市的更新提供更加成熟的“上海方案”，在中国式现代化城市建设特别是民生领域中谱写新的篇章。